전국 상가 빈 점포 속출
임대료 하락세로 투자 가치 하락
지방 공실률 40%대로 심각
“빈 상가만 바라보고 있자니 가슴이 답답합니다. 월세는 커녕 관리비도 건물주가 부담하는 상황이 됐습니다.”
최근 지방에서 소규모 상가를 운영 중인 임대인 김 모 씨(55)의 한탄이다. 노후를 위해 마련한 상가건물이 오히려 부담으로 돌아온 상황이다.
전국적으로 상가 공실률이 치솟고 임대료는 하락하면서 한때 안정적인 수익을 보장하던 상가 투자의 신화가 무너지고 있다.
서울도 예외 없는 공실률 급증… 용산역 37%로 최고치
한국부동산원이 19일 발표한 자료에 따르면, 올해 1분기 서울 집합상가 공실률은 9.14%로 지난해 4분기(9.08%)보다 0.06%포인트 증가했다.
지역별로 살펴보면 용산역 일대 공실률이 37.53%로 가장 높았으며, 청량리(23.95%), 영등포역(21.77%), 가락시장(20.14%) 순으로 나타났다.
특히 서울대입구역(9.02%→15.01%), 신사역(4.42%→9.99%) 일대는 직전 분기 대비 공실률이 크게 증가했다.
신도시 상권도 마찬가지다. 파주 운정신도시 금릉역 일대(25.14%), 영종신도시(24.63%), 평촌 신도시 안양역 일대(24.39%) 등 집합상가 10곳 중 2곳 이상이 비어있는 실정이다.
지방 상권은 더욱 심각한 수준을 보였다. 강원 태백중앙시장의 공실률은 43.33%에 달했으며, 광주전남혁신도시(42.23%), 경북김천혁신도시(40.90%) 등 상가의 절반 가까이가 비어 있는 것으로 조사됐다.
대형몰과 온라인 쇼핑에 밀리는 중소 상가들
부동산 전문가들은 상가 공실 문제의 주요 원인으로 내수 침체에 따른 자영업자의 폐업 증가와 e커머스의 성장을 꼽는다.
당일 및 새벽 배송 등 온라인 플랫폼의 고착화가 오프라인 상권을 위축시키는 주요 요인으로 분석된다.
차태회 부동산R114 리서치팀 책임연구원은 “대형 리테일이 지역에 들어서는 것이 지역 주택 가격에는 긍정적이지만, 상가 투자자 입장에서는 악재로 작용한다”고 밝혔다.
‘코스트코’, ‘스타필드’ 같은 대형 상권이 집중되면서 유동 인구와 배후 수요를 흡수해 중소 상권의 입지가 계속 좁아지고 있다는 것이다.
신도시의 경우 상가 공급 과잉과 용도 규제도 상가 공실의 원인으로 꼽힌다.
임대료 하락에 투자 수익률마저 내리막길
공실률 상승과 함께 임대료도 전국적으로 하락세를 보이고 있다. 지난달 한국부동산원에 따르면 1분기 전국 상가 통합 임대가격지수는 전 분기 대비 0.21%, 작년 동기 대비로는 0.43% 각각 하락했다.
지역별로는 광주(전 분기 대비 -0.60%)의 낙폭이 가장 컸으며, 강원(-0.46%), 전남(-0.38%), 충북(-0.34%) 등도 줄하락했다.
소규모 상가 임대가격지수도 0.34% 하락했으며, 세종시의 경우 하락률이 2.30%로 가장 높았다.
이로 인해 투자수익률 역시 중대형 상가 0.91%(전 분기 대비 -0.01%), 소규모 상가 0.74%(-0.06%포인트), 집합상가 1.10%(-0.09%포인트)로 모두 내려갔다.
한국부동산원은 “세종은 경기 침체에 따른 매출 감소로 상권 침체가 심화하는 추세이며 공실 해소 목적으로 임대료를 하향 조정하면서 상가 투자 가치도 떨어졌다”고 평가했다.
이런 위기 속에서 정부와 지자체들은 신도시 상업용지 공급 및 관리개선 방안 연구, 상가 의무 비율 완화 등 다양한 대책을 모색하고 있다.
그러나 온라인 쇼핑 확대와 소비 패턴 변화라는 거대한 흐름 앞에서 한때 ‘노후 연금’으로 여겨졌던 상가 투자의 미래는 여전히 불투명하다.
